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房地產占據了中國約20%的國內生產總值, 40%的財政收入。如此龐大的一個行業(yè)，即便接受自己不可逆轉的命運，也不會如待宰羔羊一般不采取任何行動，所以轉型是大勢所趨，且時間緊迫。主要會分布在以下幾個領域：

01租賃市場的完善與發(fā)展

各地政府一直在積極推動租賃市場的發(fā)展，包括實施鼓勵投資租賃住房的政策，二十大報告強調，加快建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。先租后買，對于中國的房地產市場來說是一個比較新的概念，相信在接下來的一到兩年中會陸續(xù)推出各項政策及相關法律，屆時我們可以再具體分析。各大城市的高昂購房成本使多數年輕人難以購房。租房提供了一種更實惠、更靈活的選擇，同時也能允許他們在自己選擇的城市中居住，且不必投入家庭中大部分的積蓄來付首付。與此同時，即便一些年輕人有足夠的積蓄，在當前的形勢下，他們也不愿意承擔長期、大額的經濟負擔，從而選擇觀望。將近80%的年輕受訪者表示，如果租房子品質足夠好，或者租期足夠穩(wěn)定的話，愿意一直租房。二十大報告中強調的租購并舉的住房制度指的是推廣先租后買的選擇來改善租賃市場，可以增加對住房的需求，有助于消化一些城市中空置的住房。

02人性化的商住兩用房

提到商住兩用房，很多有經驗的投資者或是購房者可能會深思熟慮、鄭重其事。因為在過去房地產市場米爛成倉，富埒陶白的時代里，全國各地都有數不清的設計極不人性化，粗制濫造的例子。但商住兩用這個概念本身是有很多優(yōu)點的，一來有助于城市升級，能為發(fā)展中地區(qū)帶來新的業(yè)務、服務和活動。同時也能推動城鎮(zhèn)化建設，響應去年國家發(fā)改委所提出的《新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務》。通過在小范圍內提供一系列服務和便利設施，商住兩用房也可以減少對汽車的依賴并促進環(huán)保。這類房產本身還會造就一些新企業(yè)，為當地提供更多的就業(yè)機會，從而來推動經濟增長。如果未來在實際操作中，能根據人們生活的方式做出人性化的設計，滿足各地市場不斷變化的需求，商住兩用房產會成為備受歡迎的一類住房。

03新高端住宅

在疫情三年中，高端住宅逆勢增長，截至2022年7月，北京市內單價超過10萬元的豪宅成交了1753套，同比增長65%；總價2000萬元以上級別豪宅成交920套，同比增長18%，是所有新房細分市場中增長最快的一類。雖然在2022年年底，高端住宅市場有所降溫，但這其中也受到了國際金融市場動蕩，國際局勢不明朗，國內疫情爆發(fā)等不可控的外力影響。此類房產可與普通房產相比，價格雖然更高，但可提供長期價值和穩(wěn)定性，吸引關心質量的買家及投資者，從而推動需求，并可能有助于抵消房地產市場總體需求的下降。高端住宅通常擁有以下幾點特征：便利設施，例如游泳池、健身中心和水療中心等。智能家居系統(tǒng)和優(yōu)質的飾面，例如硬木地板、石材臺面和高端電器。高端住宅的位置通常都是在理想的地段，在租房市場的價格更高，從而為投資者帶來更高的回報?？偠灾?，高端住宅在需求萎縮的市場中，可從房屋質量、高品質的設計規(guī)劃、未來價格的穩(wěn)定性等在競爭對手中脫穎而出。

04數字化 可視化

建立虛擬社區(qū)，能全方面的滿足買家的具體需求和偏好。虛擬社區(qū)易于瀏覽，利用虛擬現(xiàn)實、3D渲染和人工智能等最新技術，使體驗更加身臨其境和互動，這可以使它對潛在買家更具吸引力，也可以幫助潛在買家更好地了解房產并做出明智的決定，并使他們更容易找到他們正在尋找的信息。虛擬社區(qū)還能為房地產公司提供一個與潛在買家互動并與他們建立關系的平臺，能增加信任度并促進銷售。虛擬社區(qū)能為房地產公司提供有關潛在買家偏好和行為的有價值數據，這些數據可用于改進營銷策略并針對特定細分市場。

05二三線城市都市圈

二三線城市都市圈 隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，越來越多的人將從農村地區(qū)遷移到二三線城市中，對住房和其他地產業(yè)務的需求將會迅速增加。政府也一直在積極推動二三線城市的發(fā)展，《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》中提到了：培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈，推進大城市精細化管理，支持特色小鎮(zhèn)有序發(fā)展，加快推動城鄉(xiāng)融合，推動1億非戶籍人口在城市落戶目標。但由于疫情突襲全球，各項工作受到了不同程度的影響。但從今年開始，全社會恢復正常運行，二三線城市的發(fā)展將加速進行，許多外資也開始流入到二三線城市，促進了部分地區(qū)房地產市場的整體發(fā)展和增長。在這里要做一些補充，國內外各大媒體近年來對中美兩國微妙的關系備受關注，很多事件被刻意放大，根據需求在特定的時間點調動情緒。但資本是理性的，同時也是無國界的。資本可以忽略白宮的立場，對參眾兩院的聲音置若罔聞。拜登可以試圖與中國脫鉤，企圖讓美國閉關鎖國。但數據告訴我們，外資沒有離開中國。以下是過去的三年內，在中國房地產市場投資最多的五家外資企業(yè)：

黑石集團是中國房地產市場最大的外國投資者之一，擁有商業(yè)和住宅物業(yè)組合，資產管理規(guī)模截至2021年達880億美元。

布魯克菲爾德資產管理公司在中國的房地產市場進行了大量投資，尤其是在寫字樓和零售領域?，F(xiàn)有約2000億美元房地產項目。

凱雷集團是一家全球性投資公司，一直活躍于中國房地產市場，投資商業(yè)和住宅物業(yè)。管理的資產超過3760億美元。美國前任總統(tǒng)老布什、英國前首相梅杰、菲律賓前總統(tǒng)菲德爾·拉莫斯、美國前證券與交易委員會（SEC）主席阿瑟·列維特、金融大鱷喬治·索羅斯都曾在其中掛職，擁有較深的政治資源。

華平投資集團是一家私募股權公司，在中國投資了多個房地產項目，包括住宅、寫字樓和零售物業(yè)。華平在40個國家的852家企業(yè)中累計投資了680多億美元。

普洛斯是全球領先的專注于供應鏈、大數據及新能源領域新型基礎設施的產業(yè)服務與投資管理公司，資產管理規(guī)模超過1,200億美元。是一家全球物流地產公司，在中國的物流和工業(yè)地產市場投入巨資，包括開發(fā)大型配送中心和倉庫。

06綠色環(huán)保型建筑

外交部在2022年年底發(fā)文稱：中國堅持落實《巴黎協(xié)定》愿為其他發(fā)展中國家提供力所能及的幫助。為此，政府實施了多項法規(guī)和鼓勵措施，建造更加環(huán)保的建筑，包括稅收減免、補貼和強制性能效標準。環(huán)保型建筑在接下來的發(fā)展中，應該是必不可少的。不僅能提高能源效率，減少對供暖和制冷的需求，同時也降低了能源成本。環(huán)保型建筑還可以改善室內空氣質量，減少接觸有害化學物質和污染物，從而改善住戶的健康。環(huán)保建筑的設計更耐用，使用壽命更長，隨著時間的推移，減少了昂貴的維修和維護需求。

07政策扶持

去年，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹表示：將繼續(xù)大力增加保障性租賃住房的供給，全年預計建設籌集保障性租賃住房240萬套例如為開發(fā)商提供稅收優(yōu)惠和增加保障性住房項目的資金。政府也將持續(xù)制定政策鼓勵對房地產市場的長期投資，2022年年底，央行和保監(jiān)會共同發(fā)布了《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，通知中提到穩(wěn)定房地產開發(fā)貸款投放、鼓勵金融機構在風險可控的前提下提供必要的貸款保持建筑企業(yè)融資連續(xù)穩(wěn)定。支持優(yōu)質房地產企業(yè)發(fā)行債券融資等多項鼓勵政策。副 Zong 理于2023年1月17日在瑞士達沃斯舉行的世界經濟論壇上發(fā)表講話。會上他再次強調，房地產在中國是重要的支柱產業(yè)。具體做法包括，放松在房地產市場過熱期間采取的一些管制的決策，從而有效地擴大需求，使房地產公司具備造血的功能等。

08工程爆破

工程爆破行業(yè)市場的在過去幾年內連續(xù)的增長，側面反映了建筑拆除數量的增加。在這里必須聲明一點：工程爆破不只是大家印象中的城市拆除爆破，還包括了采礦爆破、隧道挖掘爆破、邊坡控制爆破等等。關于建筑拆除的數量暫時沒有公開的數據可以追溯，所以我們只能用整個爆破行業(yè)的數據來做參考，爆破服務收入從2019-2021 年均復合增速為 26.6%。還可以用2022年在微博上發(fā)布的《全國業(yè)主發(fā)布強制停貸項目統(tǒng)計表》來作為輔助證據，據粗略統(tǒng)計全國約有100個業(yè)主集體強制停貸的爛尾樓盤。爛尾樓盤按照目前的法律和政策最終大概率只會有兩種結果，一是被拆除，二是在符合標準的前提下可成為“保交樓”，2022年7月以來，全國至少有36地先后提出“保交樓”相關支持政策，涉及15個省份。關于爛尾樓、“保交樓”和空置房可以專門做一期，回到房地產轉型，新出臺的“保交樓”支持政策會讓很多金融公司扮演原先開發(fā)商的角色。據業(yè)內人士介紹，很多房地產公司已經開始投資入股工程爆破有關的公司。類似的商業(yè)行為在其他領域也十分常見，比如賣奶粉的公司收購了杜蕾斯。減肥也是一邊減脂一邊增肌，公司也常有對一個部門裁員，對另一個部門招收等看似矛盾的行為。

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